今年来随着资产租赁经济行为的越来越多，资产评估接触到的此类业务也逐渐增多，如何客观地评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益。部分设备的价值量较大，企业采购则需要较高的费用，许多企业愿意采用租赁的方式降低成本，机器设备租金的评估应当受到重视。本文就近期接触一个租金评估业务，着重探讨一下设备租金评估方法。
该业务背景是企业拟将自己闲置的18000多平方的钢结构厂房和部分设备出租，主要设备类型有桥式起重设备、作业平台、搬运车、空压机、变压器等，安装或存放在待估厂房内，租赁期3年，年租金不增长，设备为原地续用。待估房产所在区域内工业厂房的租赁市场较活跃，因此采用比较评估厂房的市场租金。
依据《资产评估执业准则-机器设备》（以下简称机器设备评估准则）机器设备评估有成本法、市场法、和收益三种基本方法。机器设备评估准则中三种方法仅对机器设备价值评估进行了详细规范，未对机器设备的租金如何评估详细规范。参照其他评估准则、规范，采用成本法评估设备租金应包含折旧费、管理费、维修费、相关税费、利润等，实际操作中由于未考虑设备原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况，因此未采用成本法。市场法应用的前提条件有活跃的市场，本次评估的部分设备安装在厂房中，委托方约定了设备原地续用，且可获得的类似资产交易案例较少，因此未采用市场法评估。收益法评估的设备具有独立的获利能力，或获利能力可以量化的资产，本次评估范围内的设备不能够构成资产组，不具有独立获利能力，因此未采用收益法评估。
本次评估技术思路是首先依据机器设备评估准则采用成本法评估测算出机器设备的市场价格，然后合理的确定折现率，再采用收益法年金现值计算公式反推出估价对象房地产市场租金的方法。
机器设备的市场价格计算公式：市场价值=重置全价×成新率。
重置全价包括购置或者购建设备所发生的必要的、合理的成本、利润等构成要素。设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察设备现状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，计算成新率。
成新率＝尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
折现率依据行业的报酬率确定，折现年限依据尚可使用年限确定，年租金的计算公式：
该评估方法的应用还应关注以下几点事项：
1、首先是关于年租金定义，上述公式计算的租金不含开具设备租赁增值税票的相关费用，所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值，如果假设租金期初或者期中收回，应进行适当调整。且公式中为等额年金，即租赁期内每年的租金相同。年租金应根据租赁双方的租赁意向来确定，租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定影响；
2、资产按现有的用途继续使用，不存在迁移、拆除、改造等相关费用；
3、租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担; 评估过程中可能会遇到预计尚可使用年限短于租赁期的设备，可假设承租方负责维护设备保持现有使用状态，并在报告中进行披露，提请出租方和承租方注意该事项的影响；
4、该方法评估机器设备的租金价值还应假设相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化，当机器设备的市场价格在租赁期内发生显著变化时，租金价格应进行适当调整；
该评估方法从机器设备现状出发，在机器设备的市场价值的基础上，计算确定的租金价值，适用条件在上文中已有描述。采用市场法通过市场调查，测算的市场租金具有现势性，容易被出租方和承租方所接受，但受能否获取可比租赁实例的影响，评估方法受限。收益法评估有是否具有独立获利能力或者获利能力可以量化的限制。当市场法、收益法受限时，该评估思路可作为测算机器设备租金的方法，或者作为其他评估方法的验证。以上内容从一个租赁业务中的一些思考，有不妥之处，欢迎大家指正，共同学习。
参考文献：
（1）财政部关于印发《资产评估基本准则》的通知（财资〔2017〕43号）；
（2）中评协关于印发《资产评估执业准则——机器设备》的通知（中评协〔2017〕39号）；
（3）杨志明《资产评估执业准则-机器设备》讲解等。
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